tisdag 6 mars 2018

Utdelningsprognos 2018

Det är många som talar om att leva på utdelningar. För min del så behöver jag täcka mina utgifter, ca 175 000 kr, och skatten på ISK/KF, ca 25 000 kr, totalt 200 000 kr.

Nedan följer en sammanställning av de aktier jag äger i KF eller ISK som ger utdelning 2017 eller 2018. Pensionsportföljen ingår inte eftersom det är pengar som är låsta tills jag börjar ta ut pension.


Antal 2017Per aktie 2017Utdelning 2017Antal 2018Per aktie 2018Utdelning 2018Höjning kr
Höjning
%
Akelius Residential Pref100015
(3 av 4)
150000
0

Baltic Horizon Fund160000.8213142160000.85136004583.66%
Bure Equity30002600030002600000.00%
Castellum200051000020005.3106006006.00%
Eastnine20000.918000
0

Handelsbanken A600530006007.54500150050.00%
Hennes & Mauritz B10009.75975010009.75975000.00%
Intrum10009900010009.595005005.56%
Lundin Petroleum2000002000480008000-
Midsona B15001.1165015001.25187522513.64%
MQ Holding30001.7552500
0

New Wave B140001.3518900120001.720400420025.93%
NGS10007700040001.75700000.00%
Nordea Bank10006.1861780
0

Oscar Properties Holding70000.755250700000-8250-100%
Oscar Properties Holding40000.753000

0

Oscar Properties Holding PREF50052500500201000000.00%
Oscar Properties Holding PREF205100

0

Resurs Holding20004.5900020003.67200-1800-20.00%
SEB A10005.5550010005.7557502504.55%
Skanska08.2506008.25495000.00%
Swedbank A50013.26600500136500-100-1.52%
Telia Company20002400020002.3460060015.00%
Volvo B20003.25650010004.254250100030.77%


Summa 2017149120
Prognos 2018134475





VaravSålda-34178






Köpta 12350






Höjningar
netto
7183



De aktier som haft flera utdelningstillfällen under 2017 och där jag haft olika antal aktier vid de olika tillfällena är uppdelade på flera rader, en rad per utdelningstillfälle.

Som synes så saknas det 65525 kr i årliga utdelningar för att nå 200 000 kr/år.

Utöver aktierna i tabellen ovan har jag ca 2 Mkr i aktier som inte ger utdelning, i räntebärande tillgångar och i kontanter. Om jag omallokerar dem till utdelande bolag med en direktavkastning på 3,28% så når jag målet om 200 000 kr/år och därmed full kostnadstäckning för min nuvarande livsstil.




torsdag 1 mars 2018

Fortsatt stiltje för bostadsutvecklarna

Första spiken i kistan: Prishöjningar

Hösten 2017 tvärstannade marknaden för nyproducerade bostadsrätter i Stockholm. Det orsakades bl a av att fastighetsutvecklarna höjde priserna så mycket att det blev svårt för köparna att räkna hem en vinst. Samtidigt mattades prisuppgången på begagnat av. Spekulationsbokningarna, som stod för en stor del av den kraftiga boomen 2016/17, upphörde.
Jag har skrivit om kollapsen i nyförsäljningen i min kommentar till Oscars Q3-rappport.


Andra spiken i kistan: Utbudet av färdiga spekulationsobjekt

Många spekulationsbokade objekt börjar bli inflyttningsklara och kommer ut på andrahandsmarknaden. Jag skrev en spaning om detta den 12 december 2017.

Sammantaget gör detta att det i år finns gott om nybyggda lägenheter till salu för omedelbar inflyttning. Detta till priser under de listpriser som fastighetsutvecklarna försöker få ut för de osålda lägenheter de har kvar. Överskottet är stort i Hagastaden, Barkarby och Uppsala. Även Solna/Sundbyberg har ett överskott med många pågående och planerade projekt.
För den som vill flytta in i en nyproducerad lägenhet är det idag snabbare och billigare att köpa den på andrahandsmarknaden.

Tredje spiken i kistan: Skärpta amorteringskrav


Den 1 mars tillkom ytterligare ett amorteringskrav. Den som tar ett nytt bolån på över 4,5 gånger den årliga bruttoinkomsten behöver amortera ytterligare 1 procentenhet av lånebeloppet per år.

Det kommer ta ett tag

Min slutsats är att marknaden är överetablerad i Stockholmsområdet och att nyförsäljningen kommer vara fortsatt låg under hela 2018 pga konkurrensen från spekulationssäljarna. Bolagen med bäst finanser och vassast erbjudande kommer att överleva. Hos de övriga kommer en stor andel få ekonomiska problem och antingen tyna bort eller gå i konkurs.

Vad tror du? Hur lång tid tar det innan försäljningen tar fart igen med tanke på alla spekulationsköpta lägenheter som nu måste säljas?

söndag 25 februari 2018

Varning för Eniro

Eniro har inte varit någon lyckad investering för aktieägarna. Gång på gång har de fått skjuta till nytt kapital bara för att se hur både aktiekurs och omsättning fortsätter sjunka.

Trots nyemission och kvittningsemissioner av både konvertibler och 74% av preffarna  under 2017 så är bolaget fortfarande rejält skuldsatt. Av bolagets eget kapital på 1,1 miljarder så är 2,5 miljarder immateriella tillgångar (goodwill och varumärken). Nettoskulden är ca 750 miljoner (bokslutskommunikén specificerar inte vilka skulder som är räntebärande så siffran har relativt stor felmarginal). Därutöver har företaget en pensionsskuld på 520 miljoner. Och det i ett bolag där omsättningen krymper. Bolagets "framtidssegment", Lokalt sök, minskade sin omsättning med 19% under 2017. I fjärde kvartalet var minskningen ännu större, 23%, jämfört med 2016.

Bolaget ser ut att göra vinst, men det är bara av bokföringstekniska skäl. I bokslutskommunikén talar de väldigt tyst om varför finansiella poster ger ett resultattillskott och det ser jag som ett stort varningstecken! De försöker missleda ägare och spekulanter genom att undanhålla sanningen om hur raden finansiella poster bidrar positivt till resultatet. Notera att jag använder termen spekulant och inte investerare.

Ett seriöst företag hade berättat hur mycket som var räntor och hur mycket som var engångsvinst relaterat till omfinansieringen. Rörelsen går back och sedan ska de dessutom betala ränta på lånen och utdelning på preferensaktierna. Nej just ja. De har ju inte råd att betala utdelningen på preferensaktierna. Så för stamaktieägarna bör man se den upplupna preferensaktieutdelningen som ytterligare en skuld som håller på att byggas upp. Vill man veta hur det egentligen gick för Eniro under 2017 så titta på raden Balanserat resultat i balansräkningen. Där ser man att den ansamlade förlusten ökat med 300 miljoner under 2017. Nu är iofs en stor del av detta engångskostnader. Dessutom kanske vi vill justera för nyemissionen. Så låt oss ta rörelseresultatet och drar av räntekostnaden för nettoskulden. Jag väljer att gissa vilt och sätter räntan till 8% på 750 Mkr. Då blir den justerade förlusten 127 Mkr före skatt. För stamaktieägarna tillkommer upplupen preferensaktieutdelning med 13 Mkr.

Så vi har ett bolag som fortfarande är djupt skuldsatt, har minskande omsättning och vars affär går med förlust med ca 10% av omsättningen.

I det läget går DI ut och ger förslag till möjliga tiodubblare. Eniro är ett av förslagen. Den danska auktionssiten Lauritz en annan. Jag säger som Mats Qviberg: Eniro, Lauritz pyttsan!

Mitt råd: Håll dig borta från Eniroaktien. Långt borta.

fredag 23 februari 2018

Börsens sämsta fastighetsbolag?

För en dryg vecka sedan skrev jag om ett av börsens bästa fastighetsbolag, Castellum. Idag tänkte jag titta på ett av börsens sämsta fastighetsbolag, nämligen Real Holding.

Namnet för tanken till en viss amerikansk REIT, men låt er inte luras. Real Holding är väldigt långt ifrån att vara ett kvalitetsbolag. Problemen har randat bolagets färd och började redan innan bolaget börsnoterats. Efter flera misslyckade försök så introducerades bolaget på NGM Nordic-MTF den 21 april 2016 till teckningskursen 7:50.

I augusti 2016 köptes Hägglundsfastigheterna för 180 miljoner att betalas med med en kombination av egna aktier, banklån, bryggfinansiering och reverser. Tillträdet sköts upp 2 gånger och två styrelseledamöter avgick innan bolaget tillträdde i slutat av oktober. Aktiekursen hade under tiden sjunkit och utspädningen blev betydligt större än vad som aviserats två månader tidigare.
Bolaget fortsätter göra affärer betalda till stora delar med nya aktier, aktier som hela tiden sjunker i värde, och har fortsatta problem med likviditeten.
I maj 2017 tar bryggfinansiären över Hägglundsfastigheterna sedan Real Holding misslyckats att omfinansiera brygglånet.

I juni får bolaget en ny huvudägare och det blir rockad i styrelse och på vd-posten.
Trots nya ägare fortsätter bolaget i samma stil. Inte heller de nya ägarna lyckas övertyga bankerna om att Real Holding är kreditvärdigt. Under hösten 2017 blir det fler nyemissioner, både för att betala nya fastighetsköp och för att få in kontanter. Dessutom erbjuds innehavare av preferensaktier att byta dessa mot stamaktier. Bolaget har sedan noteringen inte betalat någon utdelning på preferensaktierna. De nya ägarna har insett att preferensaktierna är en rejäl sjunkbomb och erbjuder byte mot stamaktier till en kurs som är förmånlig jämfört med betalkursen men låg jämfört med preferensaktiernas lösenkurs.

Läser man bolagets årsredovisning för 2016 så blir man direkt avskräckt. Bolaget berättar om finansieringsproblem och dyra interimslån som gör att lönsamma fastigheter går back. För ett fastighetsbolag är goda bankkontakter och billig finansiering en nödvändig hörnpelare. Här står inte ett ord om det miljöarbete och jämställdhetsarbete jag kunde läsa om i Castellums rapport. Skillnaden är som natt och dag. Där Castellum framstår som välskött och höglönsamt så lyckas Real Holding i samma marknad redovisa stora förluster både i den löpande verksamheten och genom nedskrivningar.



För aktieägarna har det inte varit någon lustig resa. Kursen har gått ner med 95% på mindre än 2 år. Jag varnar för att köpa aktier i Real Holding! 

Uppdatering 2018-02-25

Timmar efter jag publicerade mitt inlägg kom bolagets bokslutskommuniké för 2017. Efter att ha läst den så drar jag tillbaka min varning och överlåter till var och en att bilda sig en egen uppfattning.

Den nya ledningen verkar seriös. Vd beskriver företagets fokus så här: Vårt sikte är nu inställt på att vända vårt resultat genom att höja hyresintäkter och driftnetto i det befintliga fastighetsbeståndet och refinansiera delar av låneportföljen.


Kommer de lyckas med omfinansieringen och får de bra villkor? Bolaget är inte längre ett uppenbart säljcase, men risken är fortfarande hög. Läget just nu är väldigt osäkert!

Dessutom är bolaget svåranalyserat eftersom man själv måste applicera effekterna av nyemissionen. Det borde bli lättare efter nästa kvartalsrapport när man får en balansräkning som inkluderar effekterna av nyemissionen.


måndag 19 februari 2018

Enquest produktionsuppdatering

Enquest är ett oljebolag som knoppades av från Lundin Petroleum för ett antal år sedan. Bolaget är verksamt i brittiska Nordsjön och Malaysia. Förra året driftsattes fältet Kraken som skulle dubbla bolagets produktion, men upprampningen har tagit längre tid än bolaget initialt trodde. Sedan slutet av 2017 har dock tankerfartygen hämtat olja allt oftare, så snacket om att det går bra har gått i diverse forum. Idag släppte Enquest en produktionsuppdatering och här är min sammanfattning:

 Jämfört med forumdiskussionerna så var denna uppdatering en besvikelse vad gäller produktionsprognosen. I övrigt var den ungefär som förväntat.

 - Kraken producerade över 35 000 fat/dag i januari. Forumen räknade med 42 000 fat/dag baserat på ett tankerintervall på 13 dagar och 550 000 fat/tanker.

 - Produktionsprognos på 50-58 000 fat/dag för 2018. Forumen hade räknat med 60-70 000 fat/dag. Det är okänt om bolaget räknat med ett bortfall pga framtida försäljning av en del av Kraken.

 = Kraken uppe i 50 000 fat/dag vid produktion. Forumen misstänkte detta men skönt att få det bekräftat.

 = Krakens produktion under 2017 var 2,44M fat, varav Enquests andel var 1,72M fat. Jag hade hoppats på 2,7M totalt. Jag hade dock inte tagit höjd för att Kraken bränner en del av oljan för att generera ström till FPSO:n och injektorpumpar.

 + Ytterligare ~100M$ i kostnadssänkning efter omförhandling av borrkontrakt. Jag såg detta under helgen.

 + Borrprogram vid Magnus för att förbättra/förlänga produktionen där.

 = Fortsatt väldigt hög decline i de äldre fälten i Nordsjön. Detta var känt sedan tidigare.

 = Lågproducerande produktionshåll vid Heather och Thistle pluggas igen.

 = Problemen med injektorpumparna i Alma/Galia fortsätter. Beräknas åtgärdas under 2018.

 = Scolthy/Crathes oplanerat nedstängda 2 veckor pga läckage i Forties-pipelinen. Tiden utnyttjades till underhåll.

 + Låg decline i Malaysia. Ytterligare produktionshål kommer att borras och driftsättas hösten 2018.

 = 4,4M fat hedgade till 60$ i snitt. Förra uppdateringen: 4M fat hedgade till 59$ i snitt. Inte helt oväntat att de väljer en låg grad av hedge när oil futures står lägre än spotpriset samtidigt som investeringarna minskar.

Marknaden har uppenbarligen inte läst varken diskussionforumen eller min blogg, för de verkar tycka att det här är nya nyheter. Aktien är en av dagens vinnare, just nu upp 14%

tisdag 13 februari 2018

Castellum - kvalitet i fastighetssektorn

Jag vill börja med att påpeka att jag äger aktier i Castellum på lång sikt. Det innebär att jag tycker att Castellum är ett bolag som är värt att äga, men även att mina åsikter kan vara färgade.

Spaning 1: They really got their shit together!

Igår läste jag Castellum årsredovisning för 2017 och jag blev imponerad. På framsidan står det "rätt positionerad portfölj i en stark marknad". Vad betyder det? Första halvan utvecklas i VD-ordet på sidan 8 där det står att de successivt viktat ner andelen butiker och viktat upp andelen lager- och logistikfastigheter. Det känns tryggt nu när en allt större andel av detaljhandeln flyttat till nätet.

När jag läser vidare så  ser jag att de har strategier och processer för alla delar, förvärv, försäljning, fastighetsutveckling i egen regi, finansiering, drift, förvaltning, renoveringar, vilka regioner och vilka fastighetstyper de ska investera i, ja hela spektret. De har också en konkret plan för hur de ska nå sina finansiella mål för tillväxt och utdelning. Castellum har varit väldigt framgångsrika och har höjt utdelningen varje år sedan de börsnoterades 1997.

Jag läste om hur de mäter och följer upp sin låga sjukfrånvaro och hur de arbetar med att miljöcertifiera sina fastigheter och minska sitt fossilberoende. Det säger mig att det här är ett bolag som kan sköta sin kärnverksamhet med vänsterhanden. För man börjar inte finslipa sådana detaljer förrän man har ordning på de grundläggande bitarna.

Jag gillar siffror och jag skulle kunna bryta ner målen i hyreshöjningar, värdetillväxt i fastighetsutvecklingen och sjunkande avkastningskrav i branschen, men jag väljer att inte blanda in siffror i detta blogginlägg.

Spaning 2: Lägre belåningsgrad än vanligt

Vänta, jag ångrar mig. En siffra bjuder jag på. 47%. Det är Castellums belåningsgrad och den ligger under bolagets mål. Det finns några möjliga anledningar till varför bolaget valt att sänka sin belåningsgrad. Kanske siktar de på ett lite större köp eller så tror de att priserna på fastighetsmarknaden har toppat för den här gången och vill ha marginaler ifall priserna skulle falla tillbaka något. Jag ser att de agerar försiktigt "i en stark marknad". Jag tror på det senare alternativet. Det känns tryggt att de håller igen när avkastningskraven sjunker till rekordlåga nivåer.

Kom ihåg att investeringar i aktier alltid innebär en risk och att du är ansvarig för dina investeringar. Gör alltid en egen analys innan du handlar i en aktie.

tisdag 6 februari 2018

Tankat idag

Jag passade på att fyndköpa!?? lite i pensionsportföljen idag. Förra årets insättning och lite till låg och skvalpade. Om det här är en liten sättning så är det köpläge nu. Om det här är början på en större nergång så är jag, som många gånger förr, för tidigt ute.
Köpte in mig i bolag som jag tror kommer utvecklas väl under flera år framöver.

Köpt 400 Intrum till kurs 259 kr. Har sedan tidigare 1000 st i min KF. Intrum betalade ett överpris för Lindorff och hade ett dåligt Q3. Den underliggande tillväxten verkar dock god om man ska tro bolagets egna prognoser och jag tycker de straffats lite väl hårt i börsturbulensen de senaste dagarna. Visserligen kan en sämre konjunktur försvåra indrivningen av fordringar men det ger också möjligheter att förvärva skulder till lägre priser.

Köpt 811 B3IT till kurs 72,85 kr och har nu totalt 1500 st. B3IT är en snabbväxande IT-konsult som växer både organiskt och via köp. De har visat att de är bra på att behålla personalen även i de köpta bolagen och kom 2017 på 4:e plats i Sverige bland större bolag i Great Place To Work. De är dyrare än stabila utdelaren Acando, men å andra sidan är tillväxten betydligt högre.

Köpt 800 ProAct till kurs 149 kr. ProAct säljer datalagringslösningar och har de senaste åren haft god tillväxt. Precis före jul bytte de styrelseordförande och nu ska de även byta VD, vilket är lite oroväckande. Ett VD-byte är alltid en chans/risk men aktien har sjunkit så mycket att jag inte kan motstå ett köp. Jag kommer ha extra bevakning  på ProAct de närmaste månaderna för att kvalitetssäkra köpet.